7月成交量骤然跳水房地产牛市中场休整

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漫画/韩景丰

“七月流火”，国内楼市持续半年“量价齐升”的态势开始面临转折。北京、上海、深圳、广州等主要城市新建商品房的成交量均不同程度地从高位“跌落”，其中，广深环比降幅明显，北京跌幅也近一成。与此同时，在房价泡沫愈吹愈大的情况下，房地产调控政策由“刺激”趋向“中性”的信号逐渐释放，商业银行从严执行二套房贷或将成为下半年“常规”。

在销量下滑和政策预警的影响下，地产股持续了近两周的调整。申万地产指数已数日徘徊于30日均线附近。显然，政策动向和市场预期的变化更值得警惕。

目前，主要城市“去库存化”基本接近尾声，而新开工面积尚未跟上前期的销售进度，下半年，楼市整体供应将持续偏紧；另一方面，房价快速上涨将导致双重后果，一是遏制刚性需求释放，二是诱发政策调整。不过，业内预计，在经济增长和资产泡沫的权衡中，管理层近期将更倾向于前者；下半年政策调整将限于局部领域，全面收紧的可能性很小；楼市销量将高位震荡，房价也将温和上升；地产牛市目前处于“中场”而非“终场”。

新增供给吃紧

在北京CBD工作的李女士从4月份开始，便一直关注位于东三环边的一处大型楼盘。但原定于5月初开盘的该项目二期部分楼座，直到目前仍尚未公开发售。而中国证券报记者发现，这些楼座已接近封顶。

与该楼盘一样，6月以后，北京多数热销楼盘开始出现“捂盘惜售”现象。“出地面”即可销售的项目不断推迟申领项目预售许可证的时间。而开发商进行销控的背后，则是后续供应趋紧及由此带来的涨价预期。

“7月份，主要城市商品房销售下滑，有需求萎缩的因素，但更主要是受库存减少和增量供应不足的影响。”一位房地产资深人士指出。

戴德梁行最近一份分析报告指出，去年11月以来，楼市成交量持续恢复带动前期库存积压的快速消化。如果按2009年上半年的月均成交测算，预计未来3个月内，全国主要城市现有库存将有可能消化出清。截至今年6月底，主要城市库存消化量已超过原有库存的46%。

拥有价格话语权的开发商普遍认为，前期新开工面积大幅下滑，导致今年下半年楼市增量供应明显减少，而与宽松的流动性相比，房地产市场将呈现供不应求。

万科（000002）首席研究员谭华杰在平安证券7月底的调研纪要中坦言，“从开工到销售，极限情况是四到六个月，大部分要六个月以上。目前开发商在卖的房子是去年四季度开工的，今年上半年市场去存货过程完成了，但新增量没上来。大部分开发商从今年四五月份开始增加新开工，但这些供应最快到十月下旬开盘，因此供应量在十月前都是吃紧的。”

统计数据显示，2005年以来，全国整体竣工面积一直小于销售面积，而开发商土地购置面积为销售面积的60%，四大一线城市则在30%左右。克而瑞(中国)研究中心数据显示，今年二季度，全国31个典型城市成交量达到7479.2万平方米，同比、环比涨幅分别为110.6%和70.6%。同期商品住宅供应总量仅为4724.8万平方米，同比下降21.4%。

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